Verbraucherbauvertrag: Bei Widerruf ist eine prüfbare Abrechnung erforderlich

Der Fall

Der Unternehmer, also der Auftragnehmer, verpflichtete sich, ein Einfamilienhaus zu errichten. Der Pauschalpreis von 197.800 Euro brutto war in Raten zu zahlen. Nachdem er den Rohbau und den Dachstuhl fertig hatte, widerrief der Verbraucher, also der Auftraggeber, den Bauvertrag. Er begründete diesen Schritt mit Mängeln. Überdies fehlte eine Widerrufsbelehrung. Der private Auftraggeber meinte, der Unternehmer habe bis zum Widerruf Leistungen in Höhe von 54.550 Euro netto erbracht. Zudem seien Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 12.951,52 Euro netto abzuziehen. Da der Auftraggeber bereits 90.000 Euro brutto bezahlt hatte, forderte er insgesamt 40.497,81 Euro brutto zurück. Der Unternehmer ging dagegen von einem Werklohnanspruch in Höhe von 90.000 Euro brutto aus und erklärte in dieser Höhe die Aufrechnung.

Die Entscheidung

Sowohl das Landgericht Schwerin als auch das Oberlandesgericht (OLG) Rostock stellten sich auf die Seite des Auftraggebers (Beschluss vom 23. November 2022, 4 U 14/22). Der Unternehmer musste in der geforderten Höhe – 40.497,81 Euro brutto – zurückzahlen. Der Verbraucher konnte den Bauvertrag auch noch nach einem Jahr (Paragraph 650l S.1, 355 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) und 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen (Paragraph 356e S.2 BGB). Der private Auftraggeber schuldete aber Wertersatz für die bereits erbrachten Leistungen (Paragraph 357d BGB). Den Wertersatz für die erbrachten Leistungen muss der Unternehmer aber anhand der vereinbarten Vergütung berechnen (Paragraph 357d BGB). Da der Unternehmer dem nicht nachkam, ging die Aufrechnung ins Leere.

Das sollten Sie beachten

Bauunternehmer müssen die Höhe der Vergütung für die erbrachten Leistungen nach Wert der erbrachten Teilleistung im Verhältnis zum Wert der nach dem Pauschalvertrag geschuldeten Gesamtleistung errechnen. Sie müssen hierfür das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung und des Preisansatzes für die Teilleistungen zum Pauschalpreis darlegen. Es genügt nicht, nur den Ratenzahlungsplan heranzuziehen.

Praxistipp

Auftragnehmer müssen private Auftraggeber bei Abschluss eines Verbraucherbauvertrags zunächst nach Paragraph 650l BGB belehren. Widerruft der Verbraucher den Bauvertrag, hat der Unternehmer einen Wertersatzanspruch. „Es bedarf jedoch wie in diesem Fall zwingend einer prüffähigen Schlussrechnung, um den Wertersatzanspruch geltend zu machen“, sagt Ecovis-Rechtsanwalt Alexander Ronert in München. Diese Schritte sind einzuhalten:

• Der Pauschalpreis ist gegebenenfalls nachträglich in Gewerke aufzuschlüsseln.
• Dann ist darzulegen, welche Leistungen der Bauunternehmer bisher jeweils erbracht hat.
• Abschließend ist der Betrag der erbrachten Leistungen ins Verhältnis zum vereinbarten Pauschalpreis zu setzen.

„Sollten Sie bei der Berechnung Schwierigkeiten haben, stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte jederzeit zur Seite“, sagt Experte Ronert von Ecovis.