Heid Immobilienbewertung Frankfurt: So funktioniert eine Verkehrswertermittlung

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss zuvor ihren aktuellen Wert, den Verkehrswert, bestimmen. Dessen Ermittlung sollte man Profis überlassen. Die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung in Frankfurt wissen, worauf es bei diesem aufwändigen Verfahren ankommt. Als Kenner des Frankfurter Marktes sind sie der ideale Partner, wenn es um eine fundierte Bewertung von Grundbesitz in der größten Stadt Hessens geht.

Verlässliche Immobilienbewertung durch Experten

Ob beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Den wirklichen Wert des Objektes muss man kennen, um einen marktgerechten Preis zu bestimmen. Dann sind Fehlentscheidungen kein Thema mehr. Die Bewertung und Verkaufsplanung von Immobilien sollte man in die Hände von Fachleuten geben, die zudem mit dem lokalen Markt vertraut sind. Hier kommen die unabhängigen Experten von HEID Immobilienbewertung ins Spiel. Umfangreiches Know-how, eine langjährige Branchenerfahrung und ein sicheres Gespür für aktuelle sowie künftige Entwicklungen auf dem Frankfurter Immobilienmarkt zeichnen sie aus.

Die Immobiliensachverständigen von HEID bewerten für ihre Kunden die ganze Palette: Die Wertermittlung von Wohnimmobilien (selbstgenutzes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien (z. B. Einzelhandel, Büro, Logistik) gehört ebenso zum Leistungsspektrum wie die Begutachtung von Sonderimmobilien. Dazu zählen bspw. Hotels, Schulen, kulturelle Einrichtungen oder Flughafen-Anlagen. In jedem Fall bieten durch unabhängige Sachverständige erstellte Immobiliengutachten eine solide wie transparente Grundlage für die Preisverhandlung.

Rahmenbedingungen der Wertermittlung in Frankfurt

Urbanes Lebensgefühl, attraktive Arbeitsmärkte auch für Migranten, kulturelle Leuchttürme und mehrere Hochschulen: Deutschlands einzige „Global City“ zieht die Menschen an wie ein Magnet. Die Bedeutung von Frankfurt als internationaler Finanzplatz und europäischer Verkehrsknoten lässt die Bevölkerung weiter wachsen. Ende 2015 wurden über 732.000 Einwohner gezählt. Ein angespannter Wohnungsmarkt trotz reger Neubautätigkeit (z. B. Stadterweiterung am Riedberg) ist die Folge. Die Immobilienpreise entwickeln sich aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage seit vielen Jahren nur in eine Richtung: nach oben. Dies gilt für alle Segmente, sowohl für selbstgenutztes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser als auch für Gewerbeimmobilien.

Die Bedingungen am Markt sind ein wichtiger Teil der Verkehrswertermittlung. Bodenrichtwerte – eine rechnerische Größe, die von Grundstückskäufen vor Ort abgeleitet wird – geben Auskunft, wie begehrt einzelne Lagen sind. Sie werden alle zwei Jahre durch den Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt ermittelt. „Mainhattan“ hat viele begehrte Lagen, dennoch gibt es große Unterschiede bei den Bodenrichtwerten. Laut Immobilienscout24 liegen sie im Geschosswohnungsbau bei durchschnittlich 1000 Euro pro m² und damit deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. In innerstädtischen Toplagen erreichen sie vereinzelt Extremwerte von 15.000 Euro und mehr je m².

So wird der Verkehrswert ermittelt

Die Nachfrage-Situation und die Mikrolage (Bodenrichtwert) sind zwei wesentliche Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien – dem voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Weiterhin bestimmt der Gebäudewert maßgeblich über den Wert des Objekts. Bei der Bestandsaufnahme fließen u. a. die Größe des Gebäudes (Wohn- bzw. Nutzfläche), das Baujahr, der derzeitige Zustand (erfolgte Renovierungen) sowie seine Nutzungsmöglichkeiten in die Bewertung ein. Im Frankfurter Westend existieren bereits einige Vorzeige-Beispiele, wo ehemalige Bürogebäude in attraktive Wohnhäuser umgewandelt wurden. Ein wichtiger Bestandteil sind zudem typische Merkmale des Hauses, wie das Vorhandensein von Balkonen, Keller, Aufzügen und einer Tiefgarage.

Die Verkehrswertermittlung ist in Deutschland gesetzlich geregelt und im Baugesetzbuch (BauGB) in § 194 verankert. Dabei werden durch HEID Immobilienbewertung sämtliche wertrelevanten Faktoren des Hauses oder Grundstücks analysiert. Die Ermittlung des Verkehrswertes basiert auf drei verschiedenen normierten Verfahren. Welches Vorgehen zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab: Das Vergleichswertverfahren wird bei selbstgenutzten Wohnimmobilien angewandt, das Ertragswertverfahren bei Mietobjekten und Gewerbeimmobilien. Das Sachwertverfahren kann bei vermieteten als auch freien Objekten zum Zuge kommen.

Um das anspruchsvolle Verfahren der Verkehrswertermittlung durchführen zu können, benötigen die Sachverständigen von HEID Immobilienbewertung eine ganze Reihe von Unterlagen. So müssen den Experten u. a. die Flurkarte (Stadtplanungsamt), Grundrisse bzw. Baupläne, die relevanten Grundbuchauszüge sowie existierende Flächenberechnungen vorliegen. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Ertragsobjekt, müssen u. a. die Mietverträge einbezogen werden.

Verkehrswertgutachten als solide Entscheidungsgrundlage

Auf Herz und Nieren untersucht der Sachverständige von HEID Immobilienbewertung in Frankfurt den Grundbesitz bei einer Vor-Ort-Besichtigung. Mittels Checklisten stellt er fest, welche Merkmale des Hauses oder Grundstücks wertmindernd bzw. werterhöhend wirken. Zusätzlich zur reinen Wertermittlung kann die Erstellung eines Gutachtens zum Verkehrswert nötig werden – etwa beim Verkauf der Immobilie. Die Dynamik bei Immobilienverkäufen in Frankfurt ist enorm, die Preissteigerungen erreichen deutsche Spitzenwerte. Selbst Objekte in ehemals benachteiligten Quartieren (z. B. Gallus, Griesheim) steigern Jahr für Jahr ihren Verkehrswert.

In jedem Fall ist man mit einem aktuellen Immobiliengutachten auf der sicheren Seite: auf externes Wissen zu verzichten, kann am Ende wesentlich teurer zu stehen kommen, als die Kosten für ein professionelles Gutachten aufzubringen. In einem Verkehrs- oder Marktwertgutachten werden das Vorgehen und die Ergebnisse der Verkehrswertbestimmung festgehalten. Wichtig zu wissen: Behörden sowie Finanzinstitute erkennen in der Regel nur solche Gutachten an, die von einem unabhängigen Sachverständigen stammen. Ein weiterer Anlass, die Wertermittlung in die erfahrenen Hände von HEID Immobilienbewertung in Frankfurt zu legen.

Link: Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Heid – Heid-Immobilienbewertung.de